主题
- #房東的困境
- #未繳房租
- #佔有移轉禁止假處分訴訟
- #解決方案
- #返還房屋訴訟
當房東大約2年半左右了。由於還處於房東新手階段，所以有很多東西需要學習。
遇到了一位半強迫地給我提供學習機會的租客，因此寫下這篇文章。
擔任房東期間，雖然發生過很多事情，但我認為最困難的事情是
向承租人追討未繳房租。
很感謝的是，雖然偶爾會遇到拖欠房租的承租人，但像這次這樣完全失聯的情況還是第一次，
因此我開始思考應該如何解決這個問題。
在經營出租業務時，承租人未繳房租所帶來的壓力是不可避免的！！！
如果這次能順利解決，未來因未繳房租而產生的壓力應該會大幅減少。
這次的承租人以一種與眾不同的方式讓我們感到困擾，而失聯的方式確實很難應對。
這件事讓我感到相當沮喪和壓力很大，因為我無法確認對方是否收到我的訊息，這讓人非常苦惱。
首先，我整理了關於租金已逾期2期以上，且租賃契約已解除的內容，並發送存證信函。
通常收到存證信函後，由於信函內容較為正式，承租人
會感到壓力而化解紛爭的情況也很多，
但我們的承租人在收到存證信函後，仍然沒有任何回應，繼續保持沉默。
我透過簡訊再次通知契約解除，並決定提起返還房屋訴訟。
在決定提起返還房屋訴訟的過程中，我承受了一些壓力，
但一旦開始後，心情反而輕鬆了。
在準備提起返還房屋訴訟的過程中，我觀看相關的YouTube影片學習，
發現提起返還房屋訴訟需要很長時間，即使最終勝訴取得法院判決書，
如果該不動產的佔有權已轉移給他人，則可能需要再次提起返還房屋訴訟。
為了避免這種情況，在提起返還房屋訴訟之前，需要先提起不動產佔有移轉禁止假處分訴訟，
不動產佔有移轉禁止假處分訴訟是指
禁止目前的承租人將該不動產的佔有權轉移給他人的訴訟。
提起返還房屋訴訟最終需要執行強制執行，但事實上
我的目標是讓承租人回心轉意，並順利搬離，
我不想經歷強行搬遷承租人財物的暴力過程，
因此認為佔有移轉禁止假處分訴訟也很有效。
如果仔細搜尋YouTube，可以找到許多關於佔有移轉禁止假處分訴訟程序的影片。
我參考了這些影片，並透過線上訴訟系統進行申請。
看起來不需要委託律師，自己就可以完成。
https://youtu.be/tvGpKepGhow?si=walV7G6gnH4mfWI5
按照上述程序，上傳必要的檔案後，等待法院的裁定，
法院發出了補正命令。
這項命令要求我更正申請文件中的缺失部分。
在提交補正命令後，
法院為了保護債務人（承租人）的權益，命令我必須繳納提存款或
提交支付保證委託契約（保證保險）文件。
我決定投保保證保險，
將上述提存命令書提交給서울보증보험(首爾保證保險)，並完成驗證程序，繳納保險費（15,000韓元）後，
保險文件會直接傳送至法院。
投保隔天，法院發出了不動產佔有移轉禁止假處分裁定書，
將這份裁定書寄給承租人後，那位一直聯繫不上的承租人終於打電話來了，並表示願意解除佔有權並搬離。
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