賃貸人になって約2.5年になります。まだ賃貸人初心者なので学ぶことがたくさんあります。

半ば強制的に学びの機会を与えてくれる入居者に出会い、この記事を書きました。

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賃貸人になって今まで色々なことがありましたが、最も難しかったことは

入居者からの滞納家賃の回収ではないでしょうか。

ありがたいことに、少しずつ家賃を遅らせている入居者はいましたが、今回のように完全に音信不通になってしまうケースは初めてだったので

どのように解決すべきか、色々なことを考えました。

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賃貸業を行っていると、必ず起こってしまう入居者の家賃滞納によるストレス！！！

今回はうまく解決できたので、今後は滞納によるストレスは大幅に減ると思います。

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今回の入居者は、私たちを困らせるためにユニークな方法で姿を消しました。音信不通になる方法は、対応しづらいものです。

思っていたよりも、かなりもどかしくてストレスが溜まりました。意思疎通ができているのか分からなかったので、とてももどかしかったです。

とりあえず、家賃2期以上の滞納により賃貸借契約が解除された状態についてまとめ、内容証明郵便を送付しました。

通常、内容証明郵便を受け取ると、内容証明郵便の乾燥した文章によって

入居者がプレッシャーを感じて、争いが解決することも多いのですが

私たちの入居者は、内容証明郵便を受け取っても、何も返答せず、再び黙って何も言いませんでした。

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契約解除を改めてメールで通知し、明け渡し訴訟を起こすことにしました。

明け渡し訴訟を起こす決心を固めるまで、少しストレスを感じましたが

いざ始めると、気持ちが楽になりました。

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明け渡し訴訟を行うために、関連するYouTubeを見て勉強しているうちに

明け渡し訴訟をしても、時間がかかる上に、最終的に勝訴して裁判所の決定文を受け取ったとしても

その不動産の占有を他の人に譲渡していた場合、再び明け渡し訴訟を起こさなければならないリスクがありました。

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これを防ぐために、明け渡し訴訟の前に、不動産占有移転禁止仮処分訴訟を行う必要があります。

不動産占有移転禁止仮処分訴訟とは

現在の入居者が、その不動産を他人に譲渡できないようにする訴訟です。

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明け渡し訴訟をしても、結局は強制執行を行うことになるのですが、実は

私の目的は、入居者が心を入れ替えて、円満に荷物をまとめて出て行くことなので

入居者の荷物を強制的に運び出すような暴力的な過程を経験したくはありません。そのため

占有移転禁止仮処分訴訟も効果的であると考えました。

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YouTubeをよく探せば、占有移転禁止仮処分訴訟の手続きをよく説明した動画がたくさんあります。

その動画を見て、電子訴訟を行いました。

別に弁護士を雇う必要はなく、自分で手続きを進めることができそうでした。

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https://youtu.be/tvGpKepGhow?si=walV7G6gnH4mfWI5

上記の手順に従って必要な書類をアップロードして待っていると

裁判所から補正命令が出されました。

私が申請した書類に不備があったため、修正するように指示する命令です。

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補正命令提出後、裁判所から

債務者（入居者）の権利保護のために、供託金を納付するか

支払保証委託契約（保証保険）書類を提出するように命令が下りました。

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私は保証保険に加入することにし、

東京海上日動火災保険に上記の供託命令書を提出して認証手続きを行い、保証保険料（15,000円）を支払うと

保険書類が裁判所に直接送られることになりました。

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保険加入の翌日に、裁判所から占有移転禁止仮処分決定文が届き、

この決定文を入居者に送付すると、今まで連絡が取れなかった入居者から連絡があり、占有を解除して引っ越しをするという返答をもらいました。