不動産占有移転禁止仮処分訴訟（紛争ストーリー）

大家業を始めて約2年半ほどになります。まだ初心者なので学ぶことがたくさんあります。

半ば強制的に学びの機会を与えてくれるような入居者に出会い、この記事を書きました。

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大家業をしている中で、これまで様々なことがありましたが、最も難易度が高いのは

入居者から滞納家賃を回収することではないかと思います。

ありがたいことに、少しずつ家賃を滞納する入居者はいましたが、今回のように完全に姿を消してしまうケースは初めてなので

どのように解決するのが適切なのか、様々なことを悩みました。

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賃貸業を行っていると、必ず発生してしまう入居者の家賃滞納によるストレス！！！

今回の件をうまく解決することで、今後は滞納によるストレスが大幅に軽減される見込みです。

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今回の入居者は、私たちを悩ませる独特な方法で、それはまさに姿を消してしまうという対応が難しい方法でした。

これは思った以上に少しもどかしく、ストレスが溜まりました。意思疎通がされているのかどうか分からず、非常に歯がゆかったです。

まず、2期以上の賃料が滞納され、賃貸借契約が解除された状態である旨を記載した内容証明郵便を送付しました。

通常、内容証明郵便を受け取ると、乾燥した内容証明郵便の文面により入居者が

圧迫され、紛争が解消されるケースも多いそうですが

私たちの入居者は、内容証明郵便を受領した後も、一切の返答がなく、再び沈黙を守り続けました。

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契約解除を改めてメッセージで通知し、明渡し訴訟を提起することにしました。

明渡し訴訟を提起する決断をするまで、少しストレスを感じていましたが

いざ始めると、逆に気持ちが楽になりました。

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明渡し訴訟を提起するために、関連するYouTubeを見て勉強している最中に

明渡し訴訟を提起すると時間がかかり、最終的に勝訴して判決文を受け取ったとしても

当該不動産の占有を他人に移転した場合、再び明渡し訴訟を提起しなければならないリスクがあることが分かりました。

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これを防ぐために、明渡し訴訟の前に不動産占有移転禁止仮処分訴訟を提起する必要があるのですが

不動産占有移転禁止仮処分訴訟とは

現在の入居者に、当該不動産の占有を他人に移転させないようにする訴訟です。

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明渡し訴訟を提起すると、最終的には強制執行を行うことになるのですが、実際には

私の目的は、入居者が心を入れ替え、円満に荷物をまとめて出て行ってもらうことなので

入居者の荷物を強制的に運び出すような暴力的な過程を経験したくはないため

占有移転禁止仮処分訴訟も効果的であると考えました。

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YouTubeをよく調べてみると、占有移転禁止仮処分訴訟の手続きを分かりやすく説明している動画がたくさんあります。

その動画を見て、電子訴訟を行いました。

弁護士を別に依頼する必要がなく、自分で行うことができそうでした。

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https://youtu.be/tvGpKepGhow?si=walV7G6gnH4mfWI5

上記のステップに従って、必要な書類をアップロードして待っていると

裁判所から補正命令が出ました。

私が提出した書類に不備があり、修正するようにという命令です。

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該当事項について補正命令を提出した後

裁判所から、債務者（入居者）の権利保護のために供託金を納付するか

支払保証委託契約（保証保険）書類を提出するように命令が出ました。

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私は保証保険に加入することにし

東京海上日動火災保険に上記の供託命令書を提出して認証手続きを行い、保証保険料（15,000円）を納付すると

保険書類が裁判所に直接送られることになりました。

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保険加入の翌日、裁判所から占有移転禁止仮処分決定書を受け取り

この決定書を入居者に送付すると、これまで連絡が取れなかった入居者から連絡があり、占有を解除して引っ越しをするという回答を得ました。