Azione cautelare di divieto di trasferimento del possesso di un immobile (storia del contenzioso)

Sono un locatore da circa 2 anni e mezzo. Sono ancora alle prime armi e ho molto da imparare.

Ho incontrato un inquilino che, in un certo senso, mi ha costretto a imparare, e questo mi ha spinto a scrivere questo articolo.

​

Durante il mio periodo come locatore, ho affrontato diverse situazioni, ma la più difficile è stata sicuramente

ottenere il pagamento degli affitti arretrati dagli inquilini.

Per fortuna, ho avuto qualche inquilino che ha ritardato il pagamento dell'affitto, ma mai nessuno che si fosse completamente dileguato come in questo caso,

e questo mi ha portato a riflettere su come risolvere al meglio la situazione.

​

Lo stress causato dal mancato pagamento dell'affitto da parte degli inquilini è un problema inevitabile quando si gestisce un'attività di locazione!!!

Credo che, risolvendo bene questa situazione, in futuro lo stress legato ai mancati pagamenti si ridurrà notevolmente.

​

Questo inquilino ci ha messi a dura prova con un metodo particolare: la sparizione. È un metodo davvero difficile da gestire.

Devo dire che è stata una situazione frustrante e stressante, non sapevo se riuscivo a comunicare con lui, e questo mi ha creato un senso di impotenza.

Ho innanzitutto inviato una raccomandata A/R (notifica legale) con la descrizione della risoluzione del contratto di locazione a seguito del mancato pagamento di due o più mensilità di canone.

Spesso, la raccomandata A/R, con il suo linguaggio formale, spinge l'inquilino a reagire e a risolvere la situazione,

ma

il nostro inquilino, dopo aver ricevuto la raccomandata A/R, non ha risposto e ha continuato a ignorarci.

​

Ho comunicato nuovamente la risoluzione del contratto tramite SMS e ho deciso di avviare una causa di sfratto.

Ho sofferto un po' di stress prima di prendere la decisione di avviare la causa di sfratto,

ma, una volta iniziato il processo, mi sono sentito sollevato.

​

Mentre studiavo la procedura per la causa di sfratto guardando video su YouTube,

ho scoperto che il processo poteva richiedere molto tempo e che, anche in caso di vittoria e di ricezione del provvedimento del tribunale,

c'era il rischio che l'immobile fosse stato ceduto a terzi, il che avrebbe comportato l'avvio di un nuovo procedimento di sfratto.

​

Per evitare questo rischio, prima di avviare la causa di sfratto, è necessario avviare un procedimento cautelare di divieto di alienazione (o di trasferimento) del possesso dell'immobile, e questo è ciò che ho fatto.

Il procedimento cautelare di divieto di alienazione (o di trasferimento) del possesso dell'immobile

consiste nel vietare all'inquilino attuale di cedere il possesso dell'immobile a terzi.

​

Se la causa di sfratto va avanti, alla fine si arriva allo sfratto forzato, ma in realtà

il mio obiettivo non è quello di far sfrattare l'inquilino con la forza, ma di convincerlo a cambiare idea e a lasciare l'immobile spontaneamente,

e non voglio affrontare una situazione violenta in cui le sue cose vengono portate fuori con la forza.

Per questo motivo, ho pensato che il procedimento cautelare di divieto di alienazione (o di trasferimento) del possesso dell'immobile potesse essere efficace.

​

Su YouTube si trovano molti video che spiegano bene la procedura per il procedimento cautelare di divieto di alienazione (o di trasferimento) del possesso dell'immobile.

Ho seguito le istruzioni di uno di questi video e ho avviato il procedimento tramite il portale di giustizia elettronica.

Sembrava che fosse possibile farlo da soli, senza la necessità di assumere un avvocato.

​

https://youtu.be/tvGpKepGhow?si=walV7G6gnH4mfWI5

Dopo aver caricato i documenti necessari seguendo le istruzioni del video e aver atteso,

ho ricevuto un'ordinanza di correzione dal tribunale.

Si tratta di un'ordinanza che mi chiede di correggere alcuni errori nei documenti che ho presentato.

​

Dopo aver presentato la correzione in base all'ordinanza di correzione,

il tribunale mi ha ordinato di versare un deposito cauzionale o di presentare un contratto di fideiussione (assicurazione) per tutelare i diritti del debitore (inquilino).

​

Ho deciso di stipulare un'assicurazione,

e ho presentato l'ordinanza di deposito cauzionale alla compagnia assicurativa "Assicurazioni Generali" (Seoul Guarantee Insurance), completato la procedura di autenticazione e pagato il premio assicurativo (15.000 won).

Così, i documenti assicurativi sono stati inviati direttamente al tribunale.

​

Il giorno dopo aver stipulato l'assicurazione, il tribunale mi ha inviato il provvedimento cautelare di divieto di alienazione (o di trasferimento) del possesso dell'immobile,

e, dopo averlo inviato all'inquilino, ho finalmente ricevuto una sua chiamata. Mi ha detto che avrebbe liberato l'immobile e si sarebbe trasferito.