Demanda de medida cautelar de prohibición de transmisión de la posesión de bienes raíces (Historia de la disputa)

Llevo aproximadamente 2,5 años siendo propietario/a.

Todavía estoy en la fase de principiante y tengo mucho que aprender.

He escrito este artículo gracias a un inquilino que, de alguna manera, me ha obligado a aprender.

Durante mi tiempo como propietario/a, he vivido muchas situaciones, pero creo que la más difícil ha sido

recuperar el alquiler impagado de un inquilino.

Afortunadamente, aunque he tenido inquilinos que han retrasado el pago del alquiler, nunca antes me había encontrado con un caso como este, en el que el inquilino desapareciera por completo.

Me he pasado mucho tiempo pensando en cuál sería la mejor manera de resolver la situación.

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¡El estrés que genera el impago del alquiler por parte de los inquilinos es algo inevitable en la gestión de alquileres!

Espero que, tras resolver este asunto, pueda reducir considerablemente el estrés que me generan los impagos en el futuro.

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Este inquilino ha utilizado una táctica peculiar para causarme problemas, y es que ha desaparecido por completo, lo cual es muy complicado de gestionar.

Me ha resultado frustrante y estresante, ya que no sabía si mis mensajes le llegaban o no. Era una situación muy angustiante.

En primer lugar, envié un burofax (内容証明郵便, nội dung chứng minh) con la información referente a la rescisión del contrato de arrendamiento debido al impago de dos o más meses de renta.

Normalmente, cuando se recibe un burofax, el inquilino se siente presionado por el tono formal del texto y se soluciona el conflicto.

Sin embargo, en este caso, el inquilino, tras recibir el burofax, siguió sin responder ni dar señales de vida.

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Le notifiqué la rescisión del contrato por mensaje de texto y decidí iniciar un proceso judicial de desahucio.

La decisión de iniciar el proceso de desahucio me causó bastante estrés al principio, pero, una vez iniciado, me sentí más tranquilo/a.

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Mientras investigaba el proceso de desahucio en YouTube, me di cuenta de que

este proceso puede ser muy largo, y que, aunque se gane el caso y se obtenga la sentencia judicial, existe el riesgo de que el inquilino haya cedido la posesión de la propiedad a otra persona, en cuyo caso habría que iniciar un nuevo proceso de desahucio.

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Para evitar esta situación, antes de iniciar el proceso de desahucio, es recomendable presentar una solicitud de medidas cautelares de prohibición de cambio de titularidad de la propiedad, la cual consiste en

impedir al inquilino ceder la posesión de la propiedad a otra persona.

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El proceso de desahucio puede llegar a requerir el uso de la fuerza pública, pero

mi objetivo no es que el inquilino se vea obligado a abandonar la propiedad de manera violenta, sino que se vaya por voluntad propia.

Por eso, consideré que la solicitud de medidas cautelares de prohibición de cambio de titularidad también sería una buena solución.

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En YouTube hay muchos vídeos que explican el procedimiento para presentar una solicitud de medidas cautelares de prohibición de cambio de titularidad.

Siguiendo las indicaciones de estos vídeos, realicé la solicitud de forma online.

Parecía que podía hacerlo yo mismo/a sin necesidad de contratar a un abogado.

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https://youtu.be/tvGpKepGhow?si=walV7G6gnH4mfWI5

Tras subir los documentos necesarios y esperar, recibí una orden de subsanación por parte del tribunal.

Se trataba de una orden que me indicaba que debía corregir ciertos errores en los documentos que había presentado.

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Tras presentar la subsanación, el tribunal me ordenó que realizara un depósito en consignaciones o que presentara un contrato de fianza (지급보증위탁계약, chi̍p kap po-chèng ui-thak ke-iak) para proteger los derechos del deudor (inquilino).

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Decidí contratar un seguro de fianza.

Presenté la orden judicial en la compañía de seguros 서울보증보험 (Seoul Guarantee Insurance), completé el proceso de verificación y pagué la prima del seguro (15.000 wones), con lo que la documentación del seguro fue enviada directamente al tribunal.

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Al día siguiente de contratar el seguro, el tribunal me envió la resolución judicial de la solicitud de medidas cautelares de prohibición de cambio de titularidad, y, tras enviársela al inquilino, finalmente me contactó y me dijo que desocuparía la propiedad y se mudaría.